Causas para que el propietario pueda dar por finalizado un contrato de alquiler

El propietario de un inmueble alquilado puede dar por finalizado el contrato de alquiler antes del tiempo pactado en el contrato de arrendamiento o bien de las prórrogas anuales establecidas por imperativo legal, alegando causas concretas.

En el presente artículo nos hacemos eco de los motivos más comunes para poder solicitar la finalización de un contrato de alquiler por el arrendador.

INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LA RENTA:

La causa más habitual  para dar por finalizado un contrato de alquiler es la falta de pago del alquiler. Es la forma más común y con más garantías de éxito, habida cuenta que si el inquilino no puede probar haber pagado las rentas, la resolución del contrato es clara. Por ello, lo primero que deberemos verificar que existe la deuda y reclamarla al arrendatario,  de forma fehaciente.  En caso de que dicha respuesta no sea satisfactoria o no es acorde a lo pactado en contrato, el arrendador puede iniciar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago.

IMPAGO DE LA FIANZA ESTABLECIDA POR LEY:

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino se encuentra obligado al pago de la fianza según dicha ley, en el plazo estipulado y en metálico. En caso contrario, el arrendador puede exigir la finalización del contrato por incumplimiento por parte del inquilino. 

La fianza sirve para garantizar la obligación de devolver la cosa en el estado en que se recibió y para otros posibles incumplimientos derivados del contrato.

 OBRAS NO CONSENTIDAS POR EL ARRENDADOR:

El arrendador puede resolver el contrato cuando tuviera conocimiento que el inquilino ha realizado obras no consentidas en el inmueble alquilado. Las  de obras no consentidas, son aquellas  que precisen la autorización del propietario, ya que no todas las obras necesitan autorización del arrendador para poder ser realizadas. Las más comunes que precisan autorización, son la realización de obras que modifiquen la distribución del inmueble y obras que puedan dañar la estructura o deterioren la resistencia.

DESTINO DE LA VIVIENDA:

El arrendador puede dar por finalizado dicho contrato de arrendamiento de dicha vivienda si se realiza alguna actividad no prevista en el contrato de arrendamiento como actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial o cultural. Y también otra causa es que dicha vivienda deje de ser la residencia habitual del inquilino.

ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS:

El propietario será el que deberá probar que se dan dichas circunstancias. No se podrá alegar cualquier molestia, únicamente lo serán las actitudes y actividades que sean molestas, insalubres, nocivas, ilícitas y peligrosas, son causas más que suficientes para dar por finalizado dicho contrato. El arrendador debe recabar todas las pruebas necesarias que justifiquen dichas actividades.

FINALIZACIÓN DEL PLAZO DEL CONTRATO:

La Ley de arrendamientos Urbanos en su artículo 9 regula el plazo mínimo de contrato, dicha regulación junto con lo pactado en el contrato establecerá el plazo de duración del contrato de alquiler. El arrendador debe notificar la finalización del contrato según los plazos establecidos en el propio contrato  y su no voluntad de no renovar.

Si llegada la fecha de finalización el arrendatario no abandona la vivienda, el arrendador deberá iniciar un procedimiento judicial por expiración de termino.

DENEGACIÓN DE PRÓRROGA POR NECESIDAD PROPIA Y DE OTROS FAMILIARES O CÓNYUGE:

El arrendador podrá no aceptar la prórroga obligatoria en el caso de necesitar la vivienda arrendada. 

El principal requisito de esta opción de terminación anticipada es la "necesidad" de éste de ocupar la vivienda, para si o para algún familiar de primer grado  o  del cónyuge.  Será fundamental probar la "necesidad".

Dicha excepción a la prórroga del contrato, solo se podrá solicitar cuando al menos haya transcurrido el primer año del contrato y siempre que el contrato de alquiler se haya formalizado por un tiempo inferior a cinco años y por imperativo legal es prorrogado anualmente.

La ley no establece una formula o requisito concreto para solicitarlo, debemos entender que un requerimiento fehaciente al arrendatario con 2 meses de antelación a la necesidad de ocupación será suficiente.

La no ocupación del arrendador de la vivienda pasado tres meses de la resolución del contrato por este motivo, dará derecho al antiguo arrendatario a solicitar una indemnización.